¿Cómo adoptar acuerdos para instalar ascensores? ¿Quién paga los gastos? ¿Cómo exonerarse? Discapacitados y ascensores. Nuevos criterios

Fuente: elderecho.com

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho).

01.01.2014

1.- Introducción.

Tras la aprobación de la Ley 8/2013 se han introducido diversas modificaciones en materia de instalación de ascensores que es preciso aclarar y concretar, así como actualizar cuál es la jurisprudencia aplicable en esta materia en cuanto a la respuesta que el Tribunal Supremo le da a cada caso que se nos presenta en las comunidades de vecinos cuando se trata de instalar un ascensor. Debemos anticipar, lo que es importante, que en esta materia el legislador ha querido flexibilizar la instalación de ascensores y permitir que las comunidades puedan vencer los obstáculos que la oposición de algunos comuneros impedía para hacer posible esta instalación. Ello, al igual que en materia de obras obligatorias ha evitado que la junta de propietarios pueda impedir que se lleven a cabo obras de rehabilitación de edificios.
Así las cosas, el legislador de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, consciente de los problemas que suscitaba la instalación de ascensores y la ejecución de obras en la comunidad determina que en este segundo caso se hagan de forma obligatoria para dinamizar el mercado de la rehabilitación de edificios creando trabajo para los agentes de la edificación y las empresas de rehabilitación, -aunque el problemas es saber quién paga estas obras con la crisis económica que ataca a los comuneros-, y, por otro lado, dinamizar el sector de las empresas de instalación de ascensores que ante los problemas en la obtención de quórum para instalar ascensor se habían reciclado hacia el mercado del mantenimiento del ascensor. Veamos, pues, las características de las novedades en materia de instalación de ascensores, así como las últimas novedades jurisprudenciales sobre esta materia en cuestiones relativas al pago del mantenimiento del ascensor.

2.-. Mecánica de actuación para instalar ascensor en la comunidad, o bajarlo a cota “0”. Nuevo quórum aplicable

1.- Sin petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad.

En condiciones normales, sin petición de personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- que ahora lo sitúa en el art.17.2 LPH en la doble mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación, y, a su vez, este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0. Para alcanzar este quórum de doble mayoría del total de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, hace falta que el día de la junta se alcance mayoría simple de presentes que representen, votando a favor del acuerdo, la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de los presentes, ya que luego a este quórum se le aplica el voto presunto de los ausentes, de tal manera que se notificará a los ausentes este “acuerdo provisional” de instalar ascensor y si en esos 30 días se permite sumar al acuerdo provisional votos de comuneros que no se hayan opuesto al acuerdo y que por ello se alcance el quórum de la doble mayoría del total el acuerdo se entenderá alcanzado.

Por ello, en estos acuerdos en los que opera el voto presunto del ausente, que son los del art. 17.2, 3 y 6 LPH -EDL 1960/55- la mecánica de actuación será que se redactará el acta con el carácter provisional del acuerdo y luego se notifica a todos los comuneros y cuando transcurran 30 días, si se ha alcanzado se extiende una diligencia en el acta y se vuelve a comunicar a todos si el acuerdo se alcanzó o no.

2.- Con petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad

Es principio que preside nuestro derecho y como tal debe de tenerse en cuenta en la aplicación de la norma, la interpretación favorable a la “accesibilidad universal” de las personas con discapacidad o los mayores de edad, y de la que ha sido una sus primera manifestaciones la accesibilidad a entornos más practicables, de ahí la exigencia de la realización de las obras necesarias se recoja en el art. 10.1 b) -EDL 1960/55- tras la Ley 8/2013 para…la , accesibilidad y que supone, respecto de personas con discapacidad, o mayores de setenta años, la obligación de realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes. Y, en tal sentido no hay que olvidar que la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, de 15 de diciembre de 2006, en su Preámbulo refiere: “….Asimismo, diversos estudios ponen de manifiesto la clara correlación existente entre la edad y las situaciones de discapacidad, como muestra el hecho de que más del 32% de las personas mayores de 65 años tengan algún tipo de discapacidad, mientras que este porcentaje se reduce a un 5% para el resto de la población”. En consonancia con ello la Ley de Propiedad Horizontal -art. 10 – establece como punto determinante los 70 años.

Ahora bien, en los casos en los la petición de instalar ascensor o bajarlo a cota 0 se lleve a cabo por personas mayores de 70 años o con minusvalía el quórum ya cambia, y, por ello, variaría este planteamiento del quórum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art.10.1, b) -EDL 1960/55- que señala que:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

…b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Por ello, para instalar ascensor en estos casos o bajarlo a cota 0 será obligatorio para la comunidad en estos casos siempre que se aplique el concepto del importe repercutido anual, por lo que en principio la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentaría un presupuesto con el pago fraccionado por años; es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe. Por ello, si se presenta un presupuesto tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0 y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.

Se podría discutir si ese fraccionamiento debería ser aprobado en la junta por algún tipo de quórum, pero debemos hacer notar que en modo alguno puede entenderse así, ya que recordemos que la dicción literal del nuevo art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- señala que “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios…” con lo que la junta no puede vetar nunca la realización de estas obras de prolongación del ascensor al tratarse de protección de personas mayores de 70 años o con minusvalía relacionada con la necesidad de la obra que se plantea.

Todo dependería de que la empresa que va a llevar a efecto la obra oferte este fraccionamiento que cumpla el objetivo anterior en el coste, de tal manera que no se obligaría a los comuneros a afrontar un único pago, sino que este se fraccionaría. Con ello, lo que sí podría interesarse es que se encontrara una oferta que por el mismo trabajo realizara una oferta lo más ventajosa posible en precio y fraccionamiento y esto sí que podría llegar a ser votado por la junta, pero no la realización de la obra que sería obligatoria siempre que uno de los presupuestos ofertados reúna al menos el requisito de que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esta modificación de la ley la ha llevado a cabo el Parlamento para proteger a las personas mayores de edad y con minusvalía y no hacer depender la necesidad de estas personas de salvar barreras arquitectónicas (como puede ser la necesidad de poder acceder a su inmueble bajando el ascensor a cota 0 en los casos en los que hay escaleras de origen, por ejemplo cuando no existía la previsión de salvar este tipo de barreras) de que una junta de propietarios quiera solidarizarse con su problema, convirtiéndolo con ello en obras obligatorias, lo que antes de esta reforma no podría ejecutarse cuando una mayoría se negaba a aceptar la “necesidad” de estas obras.

3.- Petición de ascensores por mayores de 70 años o personas con discapacidad con locales que tienen cláusula de exoneración del pago de gastos de ascensores. ¿Pagan en estos casos en los que la petición es por aquellos? ¿Es esta una excepción a la exoneración que tienen de contribuir?

Análisis de la sentencia del tribunal supremo de 6 de mayo de 2013.

1.- Si hay exención al pago de gastos de ascensor en general los titulares de locales que lo tengan reconocido no pagan gastos de adaptación. Ni, aunque la petición lo sea por discapacitados o mayores de 70 años.

En los casos de exención del pago de gastos de ascensor afectante a pisos locales, si se pacta como tal se mantiene que no deben pagar los que se beneficien de esta exención, incluyendo el caso de que la modificación del ascensor afecte a personas que tienen más de 70 años o que sufren discapacidad, ya que no puede prevalecer una petición de personas para alterar como tal el régimen ya fijado para los locales de exoneración al pago de gastos de ascensor, ya que la LPH no permite que en estos casos de petición por determinadas personas no operen las cláusulas de exoneración, siempre y cuando ya exista un ascensor y se trate de modificar algo, como por ejemplo, bajarlo a cota “0”o sustituirlo. Pero si se trata de instalar ascensor, donde no lo hay, sí que deberán pagar los titulares de locales, pero tan solo en la derrama correspondiente a la instalación del ascensor, pero no los gastos posteriores de conservación y/o mantenimiento. Y ello es así, porque el criterio del TS en materia de exención del pago de gastos está claro, ya que señala en la sentencia de fecha 6 de mayo de 2013 que:

“A) Esta Sala ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferencias soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 -EDJ 2011/118977-, ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»

  1. B) La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios. La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, -EDJ 2010/219301-, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado. “

Quiere esto decir que también incluyendo los casos en los que afecte a discapacitados esta exención se mantiene, ya que solo deberían contribuir en el caso de instalación ex Novo cuando no hay ascensor, pero no cuando se trata de obras de adaptación, y en el caso de quererse que, existiendo constancia en estatutos de la exoneración a los locales, estos deban contribuir debe alcanzarse el acuerdo por unanimidad, lo que nunca se conseguirá al oponerse, obviamente los titulares de los locales. Sí que contribuirán cuando se trate de instalar un nuevo ascensor sea por petición de personas que sufren discapacidad o por acuerdo de doble mayoría del art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-.

2.- Solo se paga en los casos de exención del pago de gastos cuando se trata de instalar ascensor ex novo donde no lo hay, pero no los de mantenimiento posteriores. Y ello, aunque exista cláusula de exención del pago de gastos.

En materia de pago de gastos de carácter extraordinario por instalación de ascensor por aquellos titulares de locales de negocio que tengan reconocido la exoneración del pago de gastos hay que recordar la reciente doctrina del TS en la sentencia de fecha 13 de noviembre de 2012 -EDJ 2012/258903- que incide en la viabilidad del pago de los gastos de instalación, aunque estuviera admitida la exoneración del pago de gastos extraordinarios. Así, en cuanto al pago de los gastos por la instalación de ascensor los locales de negocio deben pagarlos, ya que recuerda el TS en sentencia de fecha 13 de noviembre de 2012 que el art. 9 LPH -EDL 1960/55- , al que directamente remite el art. 18.2, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En materia de acuerdos de instalación de un ascensor la doctrina jurisprudencial declara que: el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido….No obstante lo anterior, el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 -EDJ 2010/219301-, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

Con ello, vemos que el Tribunal Supremo apuesta por la idea de que incluso aunque se haya recogido en los estatutos que los locales no deben pagar gastos extraordinarios en el caso de instalación de nuevo ascensor esta cláusula no rige y los locales pagarán los gastos de la instalación de ascensor, aunque no los del futuro mantenimiento o conservación.

4.- Instalación de ascensores y oposición mayores de 70 años a que se instale. Quórum aplicable. ¿Hay veto en estos casos? ¿Doble mayoría del art. 17?2 LPH?

Cuando se habla de la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios apelamos directamente al quórum previsto en el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- que se refiere a la doble mayoría, mientras que en Cataluña es el de mayoría del total. Y ello, por fijarlo claramente la normativa.

Ahora bien, no siempre que en una comunidad de propietarios se habla de instalar ascensores entra de lleno la consideración de la afectación a la supresión de barreras arquitectónicas, ya que para fijar el quórum aplicable a este tipo de acuerdos es preciso que en la convocatoria de la junta se fije claramente cuál es el objetivo de la instalación del ascensor, ya que si se tratara de suprimir barrera arquitectónica sería distinto a si es una simple instalación de ascensor. Pero para ello, habría que identificar cuáles son los comuneros que han solicitado esta supresión y cualquiera de los comuneros estaría legitimado para solicitar del administrador de fincas que identifique la identidad del comunero sobre el que gira el punto relativo a la instalación del ascensor y que es el que altera el tipo de quórum a aplicar.

Es lógico que ello sea así, porque en caso contrario el presidente podría escudarse en que lo hacen para suprimir barreras arquitectónicas para convertirlo en obra obligatoria si algún interesado con discapacidad o mayor de 70 años lo está en que se apruebe su instalación, a fin de poder acreditar la legitimación.

Pero podría darse el caso curioso de que hubiera comuneros mayores de 70 años que, aunque en principio estarían legitimados para solicitar que se instalen para suprimir las barreras arquitectónicas, como al final tienen que pagar su parte por coeficiente, puede que no les interese abonar esta cifra y prefieran seguir subiendo por las escaleras. Y es que nótese que el acuerdo de instalación del ascensor es problemático en comunidades pequeñas donde si se divide entre pocos comuneros el coste es importante y podría haber comuneros a los que no les interesara que se apruebe la instalación y pueden manifestar su oposición. Pero debemos hacer notar que el mero hecho de que existan personas mayores de 70 años en la comunidad no permite ejercitar un veto, sino que se mantiene el de doble mayoría.

Pero si los comuneros mayores de 70 años se oponen tendrá la misma eficacia que un voto negativo. Si no son ellos los que lo solicitan el quórum es de doble mayoría del art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-, con lo que en el caso de que ellos quieran votar en contra pero se alcanza la doble mayoría, una vez que se haya alcanzado la mayoría simple en la junta (requisito mínimo para la aprobación) y tras la espera de los 30 días la no oposición de los ausentes permite llegar a la doble mayoría, los comuneros mayores de 70 años que se hubieran opuesto estarían obligados a sufragar la derrama de la instalación y los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor, ya que nótese que para que pueda exonerársele a ellos de estos gastos y su pago deberían aprobarse por unanimidad en esta junta que aprueba la instalación o en otra diferente, pero la oposición a un acuerdo, o el no uso sabemos que no permite evitar, o mejor dicho, eludir la obligación de pago de los gastos comunes.

5.- Si los locales tienen cláusula de no pagar gastos de ascensor de forma genérica solo pagarían la derrama por la instalación de un ascensor si no existiera antes, pero no en los casos de sustitución de uno por otro. Análisis de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de febrero de 2014 -EDJ 2014/7099-.

Hay que partir de la base concluyente que suele ser fuente de muchas dudas que los locales siempre pagarán gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e instalación de ascensor, aunque no lo utilicen. Y en caso contrario deberá aprobarse esta exención por unanimidad.

Esto vale como punto de partida. Pero, por otro lado, en cuanto a si en los casos en los que sí que hay cláusula de exención del pago de gastosa locales si deben pagar gastos en supuestos de sustitución de ascensor por otro, este es un tema muy controvertido, pero que el TS ha dejado muy claro. La única duda que parece existir es la relativa a si en los casos de sustitución de ascensor viejo por uno nuevo adaptado a las actuales circunstancias los titulares de locales que tienen reconocida cláusula de exención de gastos genérica deben contribuir y la respuesta es que no, ya que solo deben hacerlo si se tratara de instalación ex novo de ascensor, pero no en los de sustitución en cuyo caso no pagan, pero no porque no lo usen, sino por la existencia de la cláusula, ya que si estas no están recogidas pagan gastos los locales conforme a su cuota aunque no usen el ascensor.

Así lo reitera la STS de fecha 10 de febrero de 2014 -EDJ 2014/7099- que apunta que en la STS de 6 de mayo 2013 -EDJ 2013/101629- se recuerda que ” esta sala ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 -EDJ 2011/118977-, ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»”

El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, -EDJ 2010/219301-, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

En el caso que se analiza en la STS de 10 febrero 2104 -EDJ 2014/7099- se recoge que: “En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.” En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013 -EDJ 2013/101629-, y 3 de octubre de 2013 -EDJ 2013/187261-.

A este respecto el Tribunal Supremo ya dictó en sentencia de fecha 18 de noviembre de 2009 -EDJ 2009/276003-, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término “gastos” tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este. Con ello, dejaba claro que la mención del término gastos genérica se refería a que se admitía la exclusión del pago de los gastos de sustitución del ascensor, no solo de los gastos de mantenimiento. Pero en cualquier caso si esta mención no consta en estatutos habría que acudir al sistema de unanimidad.

De todos modos hay que introducir un matiz diferenciador que recoge en este tema la STS de 20 de octubre de 2010 -EDJ 2010/219301- en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a ” gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras” a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.

Con ello, si bien en la sentencia del TS de fecha 7 de Junio de 2011 -EDJ 2011/118977- se reitera la doctrina jurisprudencial que establece que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, también es cierto que al referirse a la de 20 de octubre 2010 -EDJ 2010/219301- se introduce el matiz de que la no exigencia del pago de gastos se hace con respecto a los de sustitución, pero sí pagarán en los supuestos de instalación ex novo, salvo que expresamente se haya hecho constar así en estatutos o en un acuerdo que lo apruebe por unanimidad; es decir, que se excluye a los locales del pago de gastos tanto en el caso de sustitución de ascensor como de instalación de uno nuevo.

En cualquier caso, el criterio actual queda de la siguiente manera:

  1. a) Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de locales por no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios.
  2. b) Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo además del mantenimiento y conservación. (STS 18 de noviembre 2009 -EDJ 2009/276003-).
  3. c) No obstante, con este acuerdo sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había antes uno ya instalado. (STS 20 de octubre de 2010 -EDJ 2010/219301-). No les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
  4. d) En cualquier caso si nada se dice en estatutos para aprobar exención del pago de gastos hace falta unanimidad.

 

Este artículo ha sido publicado en la “Revista Derecho Inmobiliario”, el 1 de noviembre de 2014.

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